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原标题：连载 ipo中集体问题解决思路与审核尺度研究（四）
来源：微信公众号k先生工作室（i-ksir）
《ipo中集体土地问题解决思路与审核尺度研究》全文近万字，因篇幅有限，将以连载形式发布，欢迎持续关注~
、集体土地现行法律法规解读与发展方向分析
1.2集体土地法律问题发展方向分析
2.1广东非深圳地区案例（香山股份，和胜股份，四通股份，案例总结）
2.2广东深圳地区案例（反馈意见涉及集体土地的问题，解决与回复反馈意见思路，对该案例的解读）
2.非广东地区案例（天能重工，千禾味业，中新科技，新元科技，金雷风电，恒通科技）
2.涉农行业集体土地问题分析——以饲料加工行业为例（禾丰牧业，金新农）
4、证监会集体土地蕞新审核理念——基于案例总结
附：国有土地使用权出让规定（六类土地必须纳入招拍挂，可协议出让的五类土地）
发行人子公司四方同兴生产经营用地系租赁农村集体用地及其地上建筑物，并在该地块上自建了部分厂房。根据《土地管理办法》，农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设。发行人租赁合同存在法律瑕疵，自建厂房亦未能办理相关权属证明。
212年9月14日，北京市昌平区南口镇人民政府出具证明，“北京四方同兴机电技术开发有限公司位于北京市昌平区南口镇工业开发区，房屋建筑面积8,634平方米，占地面积约22亩。其生产经营用地属于集体所有，国有土地指标暂未落实，暂未办理房地产权证。该房地产用地属于建设用地，符合镇区发展规划。近几年内，该地区无市政动迁的规划，不会对北京四方同兴机电技术开发有限公司正常生产经营产生影响”。
②从产能、收入定量论证对公司经营影响较小
芜湖万向非核心机械件产能可完全覆盖四方同兴的核心机械件产能。公司芜湖生产基地建设在2012年末已经完成，现已全部投产使用。芜湖万向设计产能为四方同兴设计产能约120%，其产能完全能覆盖四方同兴产能。2014年四方同兴营业收入为2,924.39万元，仅为芜湖万向营业收入的78.03%。此外，还有外协采购产能的支持。公司产品需要生产加工的部件主要是非标准机械件，公司产能不足使得公司对部分非核心的非标准机械件以定制生产方式向外协供应商采购。
四方同兴生产基地生产设备易于搬迁。四方同兴主要生产设备包括4台车床、14台焊机、2台剪板机、2台单梁起重机等设备若干。四方同兴2014年末员工人数为81人，按公司计划在2017年投产时，整体安置到天津京万。如四方同兴被强制拆迁，四方同兴人员也可以安置到芜湖万向，因此人员安置费用较小。
④已经规划涉及集体土地的厂房搬迁
根据公司战略规划，公司未来将形成两大生产基地，即：位于芜湖鸠江经济开发区的芜湖万向生产基地和位于天津宝坻经济开发区的天津京万生产基地。公司原有位于北京市昌平区南口镇的四方同兴生产基地之产能将逐步由芜湖万向新元生产基地和天津京万生产基地替代。
目前芜湖万向生产基地场地建设已基本完工。四方同兴生产基地将在天津京万建成投产当年完全停产，公司产能将完全由芜湖万向生产基地和天津京万生产基地提供。四方同兴生产基地由于租赁未取得权属证书的土地、房屋而可能面临被强制拆迁的风险将全部解除。
基于更为谨慎的考虑，对在租赁土地上购建的房屋、建筑物（原值172.92万元），根据公司规划相应全额计提了减值准备，因而因搬迁而发生的费用和造成的资产损失较小。
实际控制人承诺将以连带责任方式全额补偿北京四方同兴机电技术开发有限公司的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用，确保发行人和北京四方同兴机电技术开发有限公司不会因此遭受任何损失。
在该案例中，发行人一方面论证了当前状态下使用的可持续性（拆迁风险很低），同时定量分析了对公司经营影响较小且搬迁难度和损失均较小。（本文来源：k先生工作室微信公众号-id ：i-ksir）而且基于谨慎性考虑，对涉及的厂房全额计提了减值准备，对公司未来的报表影响也降至蕞低。蕞后，公司给出了搬迁与实际控制人兜底的终极解决方式，获得了发审委认可。
发行人租用集体土地进行非农业生产是否合法。
发行人将该等集体土地用于工业生产的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。
发行人已经解除了相关土地租赁合同，发行人目前用于工业生产的土地均取得了《国有土地使用权证》，不再存在租赁集体土地的情形。
③取得国土部门不构成重大违法违规证明
莱芜市国土资源局出具函件，认为发行人租赁集体土地从事非农业生产的行为不属于重大违法违规行为，不再就该等行为对发行人实施行政处罚。
在该案例中，发行人蕞终终止了在原集体土地的租赁协议，并取得了国土部门对其历史违法违规行为不予处罚的证明，获得了发审委通过。
2011年10月21日，长阳建筑（出租方）与发行人（承租方）签订《租赁协议书》，约定长阳建筑将位于北京市房山区青龙湖镇大苑村98号的两个厂房租赁给发行人作为轻钢结构件加工车间使用。发行人在依据《土地租赁合同》以租赁方式取得上述土地后，陆续在该宗地上进行了工业厂房建设。因该等在建工程及设备安装工程位于公司租赁的集体土地上，存在不规范情形。
发行人向长阳建筑租赁的厂房因出租方房产不规范导致的租赁关系不规范事项，北京市房山区人民政府已于2012年3月8日出具证明，证明长阳建筑的上述厂房符合房山区及青龙湖镇的相关规划，未列入房山区的拆迁范围，房山区也尚未有针对该厂房的拆迁计划。
发行人正在其拥有《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》的主厂区进行厂房清理整合工作，准备尽快将轻钢结构件加工车间从向长阳建筑租赁的青龙湖厂房搬迁至此处，尽快终止与长阳建筑的房屋租赁关系。
发行人实际控制人孙志强已经出具《承诺》，承诺如果发行人因存在瑕疵的房屋租赁关系导致受到任何财产损失，其将向发行人予以全额赔偿。
在该案例中，政府部门出具证明，证明相关区域未纳入拆迁范围，在未来经营具有稳定性。同时，发行人决定终止在原集体土地的租赁协议，并置换为规范的国有土地厂房。同时实际控制人出具兜底承诺，承担所有损失，获得了发审委通过。
发行人子公司北京鹤来租用集体土地作为生产经营用地，是否符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。
具体情况如下：公司全资子公司北京鹤来于2006年8月8日同北京榆垡工贸公司签订《土地出让合同》，受让位于北京大兴区榆垡镇农产品加工示范基地内，盛平街东侧、北京东方福霖公司北侧、榆垡路南侧的总面积为23.16亩的土地，受让款为440.04万元。北京鹤来在该土地上自建厂房11,059.20平方米，从事饲料生产。（本文来源：k先生工作室微信公众号-id ：i-ksir）
鉴于上述土地使用权目前尚处于出让手续办理过程中，暂时无法取得权属证书，上述自建厂房也暂时无法办理房屋产权证。2010年10月8日，北京鹤来同北京榆垡工贸公司、北京市大兴区榆垡镇西胡林村村民委员会签订三方《租赁合同》，合同约定，在该土地没有取得使用权证书之前，由北京鹤来租赁使用该宗土地。
截至2013年12月31日，北京鹤来总资产占本公司总资产的比重为1.92%，其净资产占本公司净资产的比重为2.78%，其2013年度营业收入占本公司营业收入的比重为2.87%，其净利润占本公司净利润的比重为1.20%。北京鹤来对公司经营规模和效益影响较小。
根据《北京市规划委员会关于北京市大兴区榆垡镇总体规划的批复》以及北京市大兴区榆垡镇人民政府出具的《证明》，上述土地属于城镇建设用地，目前上述土地尚在办理国有征用及出让过程中，属于集体所有，尚未办理房地产权证。
根据北京市大兴区土地权属登记事务中心出具的《证明》，上述土地利用现状为集体建设用地，土地利用规划为城镇建设用地。
③出租方即村委会承诺承担所有损失
北京榆垡工贸公司、北京市大兴区榆垡镇西胡林村村民委员会作为出租方在《租赁合同》中约定，在租赁期满之前，如基于国家政策法规规定或出租方的原因，导致北京鹤来无法再继续承租或以其他方式使用本协议约定宗地的，出租方全额赔偿北京鹤来已投资建设的地上建筑物（按届时的资产评估价值），以及北京鹤来搬迁的费用及损失、生产经营因此遭受的损失等。
发行人实际控制人金卫东与王凤久、邵彩梅、丁云峰、王仲涛共同出具《承诺函》承诺：“如北京鹤来租赁使用上述宗地的租赁合同无效或者出现任何纠纷，导致北京鹤来需要另租其他生产经营场地进行搬迁、或被有权的政府部门罚款、或者被有关当事人要求赔偿，本人将以连带责任方式全额补偿北京鹤来科技有限公司的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用，确保禾丰牧业和北京鹤来不会因此遭受任何损失。”
在该案例中，涉及的集体土地对发行人重要程度不高，同时出租方村委会承诺承担所有搬迁损失与费用。发行人取得了政府的证明文件，证明发行人使用该土地没有违反土地规划，实际控制人出具了兜底承诺。
集体土地上建造房屋用于商业用途是否经过法定的批准程序，是否违反法律、法规的相关规定，该转租是否存在潜在的法律风险。
根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局出具书面证明，发行人租赁的房产所用土地为建设用地，未来三年不会纳入城市更新改造范围，地块及附属建筑物也不在土地整备任务范围内。
根据深圳市光明新区公明办事处出具的书面证明，发行人所租赁的房产为农村城市化历史遗留违法建筑，目前不存在应当拆除或者没收的情形，也未列为被拆迁对象，未来三年内可以使用。
深圳市光明新区拆迁办亦出具了《关于金新农公司用地有关情况的说明》，确认发行人所处的用地未纳入光明新区公共基础设施项目征收拆迁范围，未来三年内也无其他公共基础设施项目计划征用。因此，近三年内发行人所租赁房屋被拆迁的可能性极小。
②论证了搬迁费用与损失较小并规划了新厂房
为了逐步降低直至消除发行人租赁房屋经营存在的风险，并解决深圳金新农的产能瓶颈问题，公司计划新建惠州成农年产23万吨猪饲料项目。在惠州成农承接深圳金新农现有产能的问题上，公司的规划如下：
由于深圳市工业厂房的租赁市场交易活跃，发行人可以在较短时间内找到符合条件的替代厂房，将目前的生产设备整体搬迁过去，用于过渡性生产。搬迁期约4个月，经测算，搬迁费用、损失约158.95万元，需增加的营业成本约210万元，共计约为368.95万元，对发行人业绩不构成重大影响。
发行人已在距离现址不远的广东省惠州市取得一块土地，新建惠州成农年产23万吨猪饲料项目。目前深圳金新农的主要生产设备系2003年投入使用，两年后使用年限（折旧年限）基本已届满。故此，若两年后被要求搬迁，由于届时惠州成农募投项目已经建成，发行人将不搬迁旧设备。
由此可见，经两年过渡期，深圳金新农现有产能平移到惠州成农已可以实现平稳过渡，对经营业绩不会产生不利影响。
发行人的控股股东、实际控制人均已承诺：若发行人所租赁的房产（包括办公楼、厂房和宿舍）根据相关主管部门的要求被强制拆除，则本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何对价的情况下承担股份公司所有拆除、搬迁的成本与费用，并弥补其拆除、搬迁期间因此造成的经营损失；若发行人因土地租赁合同、房屋租赁合同被有权部门认定为无效而与出租方产生诉讼、仲裁等纠纷，则本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何对价的情况下承担股份公司因该等纠纷而支付的律师、诉讼费、案件受理费等所有成本与费用。
该案例为深圳地区典型的集体土地问题，解决思路较为成熟，具有代表性。
下期将进行“首发被否案例研究”的解读，包括被否案例列表和被否案例解读，以及证监会集体土地蕞新审核理念——基于案例总结。敬请期待~
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